MAI PHONG LAWFIRM – Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

MAI PHONG LAWFIRM – Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

By admin - Tháng Tư 28, 2023

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

        Bất động sản hình thành trong tương lai mà cụ thể là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được tồn tại trong thực tế mà việc rao bán các dự án, công trình như vậy nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt chỗ” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền nhằm phục vụ cho việc xây dựng dự án. Vậy pháp luật quy định như thế nào về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai?

         Về chủ thể kinh doanh: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể hơn so với trước về quyền KDBĐS bất động sản hình thành trong tương lai. Tại Điều 54 quy định quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hình thành trong tương lai. Giao dịch cho thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Luật mới chỉ quy định mang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể. Đặc biệt, giao dịch cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiều mở rộng để khuyến khích loại giao dịch này phát triển. Luật  cũng  đã mở rộng cho hộ gia đình, cá nhân được KDBĐS hình thành trong tương lai nhưng phải nộp thuế thu nhập theo quy định, nhằm đa dạng hàng hóa bất động sản, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng về kinh tế, xã hội cho người dân, phát huy tối đa các nguồn lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở.

     Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh: Luật không quy định kinh doanh quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Có nhiều loại nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, chẳng hạn như đối với nhà đất ở là bất động sản chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường. Nhà đất ở có nhiều loại, nhưng nhìn chung được chia thành hai loại chủ yếu là nhà đất ở thương mại và nhà ở xã hội: nhà đất ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng có thu nhập thấp ở đô thị được mua, thuê mua (chủ yếu nhằm thực hiện chính sách xã hội); loại nhà ở này, chủ đầu tư chỉ được bán theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tương tự như vậy, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiều loại: công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà, công trình xây dựng trên đất và thực hiện các giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật để thu lợi nhuận.

         Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 kế thừa Luật cũ quy định các điều kiện: không có tranh chấp về  bất động sản, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đồng thời bổ sung, sửa đổi một số điều kiện là: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án. Theo đó, đối với nhà ở thương mại, chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo “hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn theo quy định này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Điều 68 Luật Nhà ở cũng đã quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý. Do đó, khi ký hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư và khách hàng vừa phải tuân thủ pháp luật dân sự, vừa phải tuân thủ pháp luật về nhà ở. Hợp đồng phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên bố là giao dịch vô hiệu.

         Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Khác với trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 56 đã bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng.

         Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai: Việc thanh toán trong giao dịch được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể việc thanh toán trong giao dịch thuê mua nhà, công trình xây dựng, mà chỉ quy định là bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê, sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì trở thành chủ sở hữu. Tuy nhiên, Luật Nhà ở lại quy định cụ thể hơn, theo đó người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

         Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bổ sung thêm hình thức ký kết hợp đồng thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác.

                           Mọi thông tin thắc mắc cần trao đổi liên quan đến các vấn đề trên, xin Quý khách hàng vui lòng liên lạc với Luật Mai Phong để được hướng dẫn chi tiết.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAI PHONG

Trụ sở chính: Số nhà 202, Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội

VPGD : Phòng 205 Tòa nhà A6B Khu Đô Thị Mới Nam Trung Yên – Trung Hoà – Cầu Giấy – Hà Nội

Websibte: www.kienthucphapluat.vn

Email:luatsumaiphong@gmail.com

Tel: (024) 62. 810. 711- Fax : (024) 62. 810. 722 – Hotline:097. 420. 6766

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *