Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn

Khách hàng có hỏi một câu như sau: Gia đình tôi có cho thuê một ngôi nhà nguyên căn, thời hạn  thuê 5 năm. Khi thời hạn thuê còn 2 năm, gia đình tôi cần tiền gấp nên muốn hủy hợp đồng và bán căn nhà đi. Tôi đã báo trước 3 tháng nay rồi nhưng bên thuê không chịu chuyển đi. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi!

Luật sư tư vấn:

Căn cứ Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.“

Theo quy định trên, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng/chứng thực do đó, hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê không có công chứng vẫn có giá trị pháp lý.

Trước tiên bạn xem lại hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê nhà, có điều khoản quy định trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê hay không? Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn như thế nào? Nếu hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê có quy định các điều khoản trên thì sẽ thực hiện theo hợp đồng của hai bên.

Nếu không có điều khoản quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng; Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại,… thì bạn chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi có căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 như sau:

“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.“

Theo như bạn trình bày, bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chưa hết thời hạn với lý do là hoàn cảnh khó khăn, đây không phải là lý do để bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà do đó việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng là bạn đang vi phạm, bạn phải có trách nhiệm bồi thường cho người thuê nhà nếu gây ra thiệt hại.