Sai số diện tích đất do đo đạc, xử lý thế nào?

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

… 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên sẽ có các trường hợp xảy ra. Cụ thể:

• Trường hợp 1: Đo đạc lại diện tích đất xác định có sự chênh lệnh về diện tích đất sử dụng thực tế và diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới đất không có sự thay đổi.

Trường hợp để giải quyết tranh chấp đất đai mà tiến hành đo đạc lại mà xác định số liệu ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các giấy tờ về nguồn gốc đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai mà ranh giới đất đối với phần diện tích đất  đang sử dụng trên thực tế không thay đổi với ranh giới đất mà tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất –  Đồng thời, cũng không có tranh chấp với hộ gia đình sử dụng đất liền kề thì được xác định diện tích đất theo diện tích đo đạc thực tế. Trường hợp này, việc có sự chênh lệch về diện tích đất có thể do quá trình đo đạc, áp dụng phương thức đo đạc đại trà, nên tính chính xác không cao.

• Trường hợp 2: Đo đạc lại diện tích đất xác định có sự chênh lệch về diện tích đất sử dụng thực tế và diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới đất có sự thay đổi.

Trường hợp vì để giải quyết tranh chấp mà tiến hành đo đạc lại, xác định được ranh giới thửa đất tại thời điểm hiện tại có sự thay đổi so với ranh giới đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trường hợp này, diện tích đất được xác định theo diện tích đất trên thực tế, nếu phần đất tăng thêm không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, hoàn toàn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất sau khi đo đạc lại phát hiện diện tích đất sử dụng thực tế ít hơn diện tích đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 mà ranh giới đất có sự thay đổi, thì được giải quyết như sau:

– Mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng khi đo đạc lại phần diện tích thực tế ít hơn diện tích đất trên Giấy chứng nhận và trên bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận do hành vi lấn, chiếm đất của chủ thể khác. Trong trường hợp này, việc xác định lại đất được xác định theo diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Những chủ thể có hành vi lấn, chiếm đất phải buộc trả lại đất.

– Mảnh đất  đang sử dụng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có các giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất như quyết định cấp đất, quyết định giao đất, bằng khoán đất, sổ mục kê đất… theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, và khi đo đạc lại thì diện tích đất thực tế hoàn toàn ít hơn với diện tích trên những giấy tờ về nguồn gốc đất được xác định trước đó. Trường hợp này, phần giá trị đất chênh lệch chỉ được xác định và đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất  khi  đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định, lâu dài theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Căn cứ xác định việc sử dụng ổn định lâu dài được xác định theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định dựa trên một các loại giấy tờ như biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt hành chính, bản đồ, sổ mục kê, tài liệu đất đai, đo đạc đất đai qua các thời kỳ… Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ trên thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc sử dụng đất ổn định. Nếu đáp ứng điều kiện về việc sử dụng ổn định lâu dài đối với phần diện tích còn thiếu thì  đủ điều kiện xác nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất này.