MAI PHONG LAWFIRM – Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang

        Trước đây, tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT, đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2013, nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào việc khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vậy trong trường hợp nào đất khai hoang có thể được cấp sổ đỏ?

        Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang:

        Pháp luật hiện nay không quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang. Tức là không có các thủ tục pháp lý để công nhận trên thực tế đối với các hành vi khai hoang, chiếm hữu đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Tuy nhiên nếu đáp ứng được các yếu tố dưới đây thì sẽ được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất với đất khai hoang:

    a, Trường hợp đất khai hoang có giấy tờ:

        Căn cứ tại Điều 100 Luật đất đai 2013 để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khai hoang phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100. Hoặc có thời gian khai hoang, chiếm hữu, sử dụng theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Cho đến nay, việc khai hoang được xem là thời gian tương đối dài, ổn định;
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất. Do đó tính chất sử dụng lâu dài, ổn định, không có tranh chấp được công nhận. Vì đất đang tranh chấp thì chưa thể xác định được ai có quyền sử dụng đất để cấp.
• Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ví dụ như các quy hoạch về đất nông nghiệp, đất ở xác định trong khoảng thời gian tương ứng đó. Hoặc không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm đó, nhưng đã sử dụng đất ổn định từ trước thời điểm cơ quan nhà nước phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch. Việc khai hoang, sử dụng là đảm bảo trong tính ổn định, lâu dài, gắn với các quy hoạch trước đó.

        Có thể thấy, với những trường hợp đất khai hoang, khai hóa hoặc và xây dựng nhà trên đất khai hoang mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng có các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì thuộc trường hợp có thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Tức là có cơ sở đầy đủ để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của họ. Theo pháp luật Đất đai, nhà nước vẫn trao quyền sử dụng đất hợp pháp cho người chiếm hữu và khai hoang đất.

    b, Trường hợp đất khai hoang không có giấy tờ:

        Đối với đất không có giấy tờ đầy đủ theo quy định của Điều 100 Luật đất đai 2013, vẫn có thể xác định cơ sở được công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó thì sẽ áp dụng quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 để cấp giấy chứng nhận. Các điều kiện xác định khác nhau về mốc thời gian được chia thành 2 trường hợp như sau:

        Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014:

        Người dân cần đủ các điều kiện dưới thì sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức. Nếu diện tích đất khai hoang lớn hơn hạn mức, phần dôi ra phải chuyển sang hình thức thuê quyền sử dụng đất nếu người dân có nhu cầu.

• Có hộ khẩu thường trú tại địa phương. Để xác định chủ thể khai hoang sinh sống ổn định và lâu dài ở địa phương.
• Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Tức là sử dụng đất trong các mục đích nông nghiệp có thể theo quy hoạch sử dụng đất của nhà nước.
• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

        Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004:

       Trong trường hợp này, ngời dân đã đảm bảo về tính chất sử dụng ổn định và lâu dài, nên cần đáp ứng thêm  các điều kiện sau:

• Không vi phạm pháp luật về đất đai trong thời gian khai hoang, sử dụng đất cho đến thời điểm được xem xét.
• Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Việc sử dụng, khai thác thực tế phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. Do đó đảm bảo về các mục đích sử dụng, tuân thủ pháp luật.

        Khi đảm bảo đủ các điều kiện này, người khai hoang đất cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích đất được cấp căn cứ theo hạn mức do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; Nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

Mọi thông tin thắc mắc cần trao đổi, hướng dẫn, thực hiện thủ tục liên quan, xin Quý khách hàng vui lòng liên lạc với Luật Mai Phong để được hướng dẫn chi tiết.

CÔNG TY LUẬT TNHH MAI PHONG

Trụ sở chính: Số nhà 202, Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội

VPGD : Phòng 205 Tòa nhà A6B Khu Đô Thị Mới Nam Trung Yên – Trung Hoà – Cầu Giấy – Hà Nội

Websibte: www.kienthucphapluat.vn

Email:luatsumaiphong@gmail.com

Tel: (024) 62. 810. 711- Fax : (024) 62. 810. 722 – Hotline: 097. 420. 6766