8 điểm mới của Nghị định 226/2025/NĐ-CP về đất đai từ 15/8/2025

1. HĐND tỉnh quyết định tăng/giảm giá các loại đất theo thực tế

Từ 15/8/2025, theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP:

– Khi xây dựng bảng giá đất, HĐND tỉnh không chỉ căn cứ vị trí đất mà còn phải dựa vào tình hình thực tế để quy định tiêu chí xác định vị trí từng loại đất và số lượng vị trí trong bảng giá đất.

– HĐND tỉnh có thể quy định tăng hoặc giảm giá đất cho các trường hợp:

+ Đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có khả năng sinh lợi cao.

+ Đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường.

+ Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (mới bổ sung).

+ Đất ở có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi hơn so với các thửa đất cùng vị trí.

So với trước đây, quy định mới có 3 điểm thay đổi:

(1) Thêm yêu cầu HĐND tỉnh phải căn cứ tình hình thực tế để quyết định bảng giá đất.

(2) Mở rộng nhóm đất được xem xét điều chỉnh giá, bổ sung đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở.

(3) Cho phép điều chỉnh theo cả hướng tăng hoặc giảm, thay vì chỉ tăng giá như trước.

2. Bổ sung quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định 226/2025 bổ sung Điều 14a vào Nghị định 88/2024 về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quy định:

– Với cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần, nếu không xác định được sản lượng còn lại trong chu kỳ thu hoạch thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.

– Khi UBND tỉnh ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi mà chưa có quy trình sản xuất do cơ quan có thẩm quyền ban hành, thì được căn cứ vào tình hình thực tế địa phương để quy định.

 Điểm mới: trước đây Nghị định 88/2024 chưa có quy định về cây trồng, vật nuôi, chỉ đề cập bồi thường nhà, công trình, hạ tầng và tài sản công.

3. Chính thức bãi bỏ quy định về khung giá đất theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP

Căn cứ tại Điều 9 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:

Nghị định 226/2025/NĐ-CP  có hiệu lực thi hành từ ngày 15/8/2025.

– Các quy định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành:

– Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất;

– Nghị định số 26/2021/NĐ-CP  về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 132/2020/QH14  thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

Như vậy, từ ngày 15/8/2025, Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất sẽ hết hiệu lực, Chính thức bãi bỏ quy định của Chính phủ về khung giá đất.

4. Sửa đổi 4 phương pháp định giá đất từ ngày 15/8/2025

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung các phương pháp định giá đất tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP gồm:

– Phương pháp so sánh (Điều 4): Sửa đổi quy định về cách xác định giá của thửa đất so sánh

– Phương pháp thu nhập (Điều 5): Sửa đổi các yếu tố trong phương pháp nhằm phù hợp hơn với thực tế thị trường

– Phương pháp thặng dư (Điều 6): Sửa đổi để phù hợp với các quy định mới liên quan đến chi phí phát triển dự án bất động sản

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 7): Sửa đổi và bổ sung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phù hợp với điều kiện thực tế.

5. UBND cấp xã được thực hiện xây dựng bảng giá đất

Trước đây, khoản 4 Điều 13 Nghị định 71/2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có) thực hiện xây dựng bảng giá đất.

Hiện cả nước đã thực hiện xong sắp xếp bộ máy chính quyền 2 cấp, theo đó quy định trên đã được điều chỉnh từ Ủy ban nhân dân cấp huyện thay bằng Ủy ban nhân dân cấp xã theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 226/2025.

Như vậy, nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện cũ sẽ được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

6. Có thể xác định giá đất công cộng theo đất thương mại

Trước đây, khi xác định giá đất cho đất công cộng không kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng, đất trụ sở, công trình sự nghiệp…, nếu không có giá loại đất cùng mục đích thì chỉ được căn cứ vào giá đất ở lân cận.

Theo Nghị định 226/2025, từ nay:

– Nếu không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng, có thể căn cứ vào giá đất ở hoặc giá đất thương mại, dịch vụ lân cận.

– Riêng đất xây dựng công trình sự nghiệp, nếu không có giá đất cùng mục đích thì căn cứ vào giá đất thương mại, dịch vụ hoặc giá đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp lân cận, để phù hợp tình hình thực tế.

 Như vậy, quy định mới đã mở rộng thêm căn cứ để xác định giá đất, giúp việc định giá linh hoạt hơn so với trước đây.

7. Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở có thể tăng hoặc giảm mức giá

 Theo Nghị định 226/2025, khi xây dựng bảng giá đất, HĐND tỉnh phải dựa cả vào tiêu chí vị trí đất và tình hình thực tế địa phương để quy định vị trí và số lượng vị trí đất.

Ngoài ra, HĐND tỉnh có thể tăng hoặc giảm giá đối với:

– Đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có lợi thế sinh lợi; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong phường.

– Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (quy định mới bổ sung).

– Đất ở có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi hơn so với đất cùng vị trí.

 Điểm mới quan trọng: bổ sung thêm đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở vào diện được điều chỉnh giá.

8. Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Khoản 4 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất được sửa đổi tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP như sau:

– Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

– Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy, quy định mới đã bỏ thẩm quyền của UBND cấp huyện, bổ sung thẩm quyền mới cho Chủ tịch UBND cấp xã trong việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Mọi thông tin thắc mắc cần trao đổi liên quan đến các vấn đề trên, xin Quý khách hàng vui lòng liên lạc với Luật Mai Phong để được hướng dẫn chi tiết.
—————————-
CÔNG TY LUẬT TNHH MAI PHONG
Trụ sở chính: Số nhà 202, Hoàng Quốc Việt, Nghĩa Đô, Hà Nội
VPGD : Phòng 205 Tòa nhà A6B Khu Đô Thị Mới Nam Trung Yên – Trung Hoà – Cầu Giấy – Hà Nội
Websibte: www.kienthucphapluat.vn
Email:luatsumaiphong@gmail.com
Tel: (024) 62. 810. 711- Fax : (024) 62. 810. 722 – Hotline:097. 420. 6766