CÓ ĐƯỢC TỰ Ý BÁN TÀI SẢN ĐỒNG SỞ HỮU LÀ NHÀ ĐẤT KHÔNG?

Trong các giao dịch dân sự đặc biệt là đất đai, hình thức đồng sở hữu diễn ra rất phổ biến (như chung vốn đầu tư, thừa kế, tài sản chung vợ chồng…). Tuy nhiên, đây cũng là loại hình tiềm ẩn nhiều tranh chấp, rủi ro pháp lý nếu các bên không nắm rõ quy định về quyền định đoạt tài sản chung.

1. Nguyên tắc cốt lõi không được tự ý bán tài sản đồng sở hữu

Về mặt pháp lý, một cá nhân không được phép tự ý chuyển nhượng, định đoạt toàn bộ nhà đất đồng sở hữu nếu không có sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu chung còn lại.

Mọi giao dịch liên quan đến tài sản chung như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… bắt buộc phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của tất cả những người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng). Việc một bên tự ý ký hợp đồng mua bán mà không có sự ủy quyền hợp pháp của các bên còn lại là hành vi vi phạm pháp luật, khiến giao dịch có nguy cơ cao bị Tòa án tuyên vô hiệu.

2. Căn cứ pháp lý

Việc định đoạt nhà đất đồng sở hữu được điều chỉnh chặt chẽ bởi hệ thống pháp luật hiện hành, cụ thể bao gồm:

• Luật Đất đai 2024
  – Khoản 2 Điều 27: Quy định nhóm người có chung quyền sử dụng đất phải cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
  – Điều 135 về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Khẳng định thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người đó; cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận (trừ trường hợp các chủ sở hữu có yêu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện).

• Bộ luật Dân sự 2015
  – Điều 209 về Sở hữu chung theo phần:
  “1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
  2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
  
  – Điều 210 về Sở hữu chung hợp nhất:
  “1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.
  Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.
  2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.”
  
  Như vậy, cần phân biệt rõ hai loại hình sở hữu: Sở hữu chung theo phần, xác định trước tỷ lệ phần quyền của từng người và Sở hữu chung hợp nhất, không xác định phần quyền cụ thể, tính chất sở hữu là trọn vẹn và không phân chia.
  – Điều 212 và Điều 213: Quy định về tài sản chung của hộ gia đình và vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất. Theo đó, việc định đoạt tài sản có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của hộ gia đình, vợ chồng phải có sự thỏa thuận, đồng ý bằng văn bản của các thành viên.
  – Điều 218 về Định đoạt tài sản chung: Đối với sở hữu chung theo phần, nếu một chủ sở hữu bán phần quyền của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua trong thời hạn luật định (03 tháng đối với bất động sản) kể từ ngày nhận được thông báo về điều kiện bán.

• Án lệ số 04/2016/AL
  – Mở ra một hướng giải quyết đặc biệt cho thực tế: Nếu nhà đất là tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ một người đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng; nếu có đủ căn cứ xác định người còn lại biết, không phản đối và cùng sử dụng số tiền chuyển nhượng đó thì giao dịch vẫn được công nhận là hợp pháp.

3. Giải pháp pháp lý khi không có sự đồng thuận

Khi một trong các đồng sở hữu có nhu cầu bán nhà đất nhưng các thành viên còn lại không đồng ý, pháp luật mở ra các giải pháp xử lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân đó:

• Phương án 1: Thực hiện quyền bán phần sở hữu (Sở hữu chung theo phần)

Nếu tài sản được xác định rõ tỷ lệ (ví dụ: mỗi người sở hữu 50%), có quyền bán riêng phần diện tích/giá trị tương ứng của mình. Tuy nhiên, phải thông báo bằng văn bản cho các đồng sở hữu còn lại kèm theo giá và điều kiện bán. Chỉ khi hết thời hạn 03 tháng mà không ai mua, mới được bán cho người ngoài với điều kiện không được thuận lợi hơn so với lời chào bán cho các đồng sở hữu.

• Phương án 2: Tiến hành thủ tục tách thửa đất độc lập

Căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần, thành viên muốn thực hiện quyền của mình thì thực hiện thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận riêng. Sau khi hoàn thành, cá nhân hoàn toàn có toàn quyền định đoạt, chuyển nhượng phần đất của mình mà không cần sự đồng ý của bất kỳ ai.
*Điều kiện bắt buộc: Thửa đất sau khi chia tách phải đáp ứng đầy đủ các quy định về diện tích tối thiểu, kích thước chiều cạnh tối thiểu theo Quyết định của UBND cấp tỉnh tại địa phương nơi có đất.

• Phương án 3: Yêu cầu Tòa án giải quyết phân chia tài sản

Trong trường hợp đất không đủ điều kiện tách thửa (diện tích quá nhỏ) và các bên cũng không thể thỏa thuận được việc bán hoặc mua lại phần của nhau, các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu về phân chia tài sản chung bằng hiện vật hoặc phát mãi, đấu giá toàn bộ tài sản để chia tiền theo tỷ lệ sở hữu tương ứng

Kết luận

Tự ý định đoạt nhà đất đồng sở hữu là hành vi vi phạm pháp luật và chứa đựng rủi ro cực kỳ lớn cho cả người bán lẫn người mua (hợp đồng bị hủy, bồi thường thiệt hại, tranh chấp kéo dài).

Để đảm bảo tính an toàn pháp lý tuyệt đối, trước khi tiến hành giao dịch, cá nhân cần thực hiện một trong hai việc: Một là lập văn bản thỏa thuận đồng ý bán có công chứng của tất cả các đồng sở hữu; hai là chủ động thực hiện thủ tục tách thửa độc lập trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc hay chuyển nhượng với bên thứ ba.