Điều kiện mở bán căn hộ chung cư theo quy định pháp luật

Để được phép mở bán, các căn hộ chung cư sau khi hoàn thiện xây dựng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Vậy, điều kiện cụ thể để giao dịch căn hộ chung cư hiện nay như thế nào?

1. Khi nào nhà chung cư được phép mở bán?

Theo Khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà chung cư được định nghĩa là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, với nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các chủ thể. Loại hình này bao gồm cả chung cư xây dựng với mục đích để ở và chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Điều 159 Luật Nhà ở quy định các hình thức giao dịch của nhà chung cư bao gồm: mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Điều kiện để mở bán nhà chung cư đã có sẵn được quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 như sau:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
• Nhà ở không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Nhà ở đang trong thời hạn sở hữu (áp dụng cho trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn).
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bên cạnh nhà ở đã hình thành, pháp luật còn cho phép giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp này, điều kiện mở bán nhà ở chung cư được quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi các bên và hạn chế rủi ro.

Căn cứ theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, điều kiện nhà chung cư hình thành trong tương lai được mở bán gồm:

• Nhà ở phải được khởi công xây dựng đúng quy định.
• Chủ đầu tư phải có một trong các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp: Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc các giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Chủ đầu tư cần có các loại giấy tờ liên quan đến việc xây dựng:
  • Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng).
  • Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng (đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng).
  • Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định.
• Thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về tình trạng nhà ở trước khi bán: Trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản cấp tỉnh để xác nhận đủ điều kiện giao dịch. Cơ quan này có 15 ngày để kiểm tra và phản hồi; nếu đủ điều kiện sẽ được phép bán, nếu không phải nêu rõ lý do.
• Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản hợp pháp: Dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và có mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua.
• Phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản: Cụ thể là các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.
• Thông tin về bất động sản phải được công khai: Chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản.
• Diện tích sàn xây dựng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể: Đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Tóm lại, để kinh doanh nhà chung cư hợp pháp, chủ đầu tư cần đảm bảo nhà ở đã được xây dựng đúng quy định, có đầy đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và công trình, công khai thông tin và được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước.

2. Điều kiện đối với bên mua căn hộ chung cư

Bên mua nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo các quy định sau:

• Đối với cá nhân trong nước: Không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
• Đối với cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Bên mua nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập. Trường hợp là tổ chức nước ngoài, còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023. Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở, thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Mọi thông tin thắc mắc cần trao đổi liên quan đến các vấn đề trên, xin Quý khách hàng vui lòng liên lạc với Luật Mai Phong để được hướng dẫn chi tiết.

—————————-

CÔNG TY LUẬT TNHH MAI PHONG

Trụ sở chính: Số nhà 202, Hoàng Quốc Việt, Cầu Giấy, Hà Nội

VPGD : Phòng 205 Tòa nhà A6B Khu Đô Thị Mới Nam Trung Yên – Trung Hoà – Cầu Giấy – Hà Nội

Websibte: www.kienthucphapluat.vn

Email:luatsumaiphong@gmail.com

Tel: (024) 62. 810. 711- Fax : (024) 62. 810. 722 – Hotline: 097. 420. 6766