Chuyển nhượng Đất dịch vụ và rủi do pháp lý xung quanh

         Chuyển nhượng Đất dịch vụ và rủi do pháp lý xung quanh

Đô thị hóa phát triển rất nhanh trong những năm trở lại đây ,đi kèm với đó là sự tăng trưởng chóng mặt giá trị của đất đai . Một trong những loại bất động sản được mọi người nhắm tới để đầu tư đó chính là Đất Dịch Vụ . Luật Mai Phong xin phép được phân tích những rủi ro của việc chuyển nhượng đất loại đất này mà mọi người có thể gặp phải dưới góc độ pháp lý . 

Đầu tiên Đất dịch vụ là loại đất kinh doanh phi nông nghiệp được quy định tại điểm đ khoản 2 điều 10 luật đất đai 2013 và bao gồm 2 loại chính đó là : 

            +  Đất đấu thầu ở các khu công cộng như chợ hay bến xe.

            +  Đất đền bù khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng khu đô thị

Và loại đất dịch vụ phổ biến được nhắm tới để đầu tư bất động sản thường là loại thứ 2 . Cụ thể hơn : nhà nước thu hồi đất canh tác trực tiếp khiến người nông dân mất đi đối tượng để sản xuất tạo thu nhập . Vì vậy nhà nước phải đảm bảo cuộc sống cho người dân theo quy định của pháp luật dưới các hình thức sau :

            + Bồi thường diện tích đất nông nghiệp tương ứng

            + Sẽ được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm mới

Theo phương thức thứ hai thi nhà nước sẽ giao cho người bị thu hồi đất nông nghiệp  10% diện tích thu hồi có vị trí đất tại nơi có thể làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Về mặt bản chất là việc trích 10% đất của họ để trả cho họ do đó hay gọi là đất 10% hay là đất dịch vụ .

Các rủi ro khi chuyển nhượng đất dịch vụ :

Người bị thu hồi  sẽ phải chờ khá lâu để hoàn thành các thủ tục giao đất vì phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng trước .

 Ví Dụ như ở huyện Hoài Đức , Hà Nội đã tiến hành thu hồi đã tiến hành thu hồi đất nông nghiệp xây dựng khu Đô thị mới bắc QL 32 (đợt II) từ năm 2008 nhưng mãi cho tới nhưng năm 2018 mới tiến hành những bước đầu  giao đất dịch vụ tới tay người dân .

• Việc đầu tư mua đất dịch vụ có thể khiến số vốn của bạn rất khó thanh khoản và ứ đọng. Nhiều người vì khoản lợi béo bở có thể đạt được do các nhà môi giới ‘’ tư vấn ‘’ mà sẵn sàng thế chấp nhà cửa để tiến hành đầu tư . Kết cục đôi khi còn mất cả nhà đang có do áp lực lãi suất ngân hàng và dự án chậm tiến độ bàn giao nhà dịch vụ .
• Do thời gian chờ đợi lâu dài mà đất dịch vụ rất hot do đó mua đi bán lại rất nhiều. Tuy nhiên đến tận hiện tại chưa có khung pháp lý về việc mua bán đất dịch vụ. Bởi vậy mà khi tranh chấp xảy ra thì không có hướng giải quyết cụ thể, gặp nhiều khó khăn.

Đất dịch vụ khi chưa được giao đất , chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng loại đất này hoàn toàn là ‘’ bán non ‘’.

• Giao dịch dân sự này về mặt pháp lý vẫn được thực hiện và không bị cấm tuy nhiên việc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 188 luật đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất sẽ khiến giao dịch này dễ dàng bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp xảy ra.

Đất dịch vụ là đất được cấp để phục vụ sản xuất kinh doanh chứ không phải đất ở .

• Nếu muốn chuyển thành đất ở thì phải làm các thủ tục theo quy định của pháp luật nữa rồi mới được phép xây nhà và phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Như vậy thì việc chuyển đổi và nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể khiến giá trị bất động sản bạn sở hữu không còn như giá trị mà bạn kỳ vọng. Bạn phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất tương ứng với  mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. – Quy định chi tiết tại nghị định 45/2014/NĐ-CP

 Ngoài ra còn rất nhiều rủi ro pháp lý liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng , những tranh chấp có thể phát sinh . Những nhà đầu tư nên hết sức thận trọng khi sử dụng đồng vốn của mình vào loại đất đầy rủi ro và biến động này